top of page
  • Zdjęcie autoraPrima Job Center

Wynajem mieszkania w Niemczech - poradnik dla początkujących



wynajem mieszkania w Niemczech



Niemcy to kraj, który przyciąga wielu imigrantów z różnych części świata, w tym z Polski. Jednym z najważniejszych wyzwań, przed którymi stają nowi przybysze, jest znalezienie odpowiedniego lokum. Wynajem mieszkania w Niemczech może być skomplikowany i kosztowny, dlatego warto znać podstawowe zasady i prawa dotyczące tego procesu. W tym artykule postaramy się odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania dotyczące wynajmu mieszkań w Niemczech.


Czy w Niemczech jest dostępnych więcej mieszkań niż w Polsce?


Niestety, nie. Niemcy borykają się z niedoborem mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach i regionach o wysokim poziomie życia. Według danych z 2020 roku, w Niemczech brakuje około 1,9 miliona mieszkań, a sytuacja nie poprawia się zbyt szybko. W Polsce natomiast, według danych z 2019 roku, deficyt mieszkań wynosił około 1,5 miliona, a tempo budowy nowych lokali było wyższe niż w Niemczech. Oznacza to, że znalezienie mieszkania do wynajęcia w Niemczech może być trudniejsze i droższe niż w Polsce.


Gdzie szukać mieszkań w Niemczech?


Najwięcej ofert z mieszkaniami lub domami do wynajmu w Niemczech można znaleźć w internecie. Do najpopularniejszych portali z mieszkaniami do wynajmu należą:


  • Immowelt

  • Kalaydo

  • Meinestadt

  • Ebay Kleinanzeigen

  • Immobilienscout24


Na tych stronach można wyszukiwać mieszkania według różnych kryteriów, takich jak lokalizacja, powierzchnia, liczba pokoi, cena, wyposażenie, dostępność, typ umowy itp. Można też oglądać zdjęcia i filmy z mieszkań, kontaktować się z wynajmującymi lub pośrednikami, a nawet umawiać się na oglądanie. Warto jednak pamiętać, że konkurencja na rynku wynajmu jest duża, więc trzeba być szybkim i elastycznym, aby nie przegapić okazji.


Innym sposobem na znalezienie mieszkania jest skorzystanie z lokalnej prasy i zamieszczanych tam ogłoszeń. Można też rozejrzeć się po okolicy i szukać plakatów z napisem "Zu vermieten" (do wynajęcia) lub "Nachmieter gesucht" (szukam najemcy). Niektórzy wynajmujący wolą unikać internetu i szukać lokatorów w tradycyjny sposób, co może być korzystne dla osób, które nie znają dobrze języka niemieckiego lub nie mają zaufania do portali internetowych.


Jakie są rodzaje mieszkań w Niemczech?


W Niemczech można wynająć różne rodzaje mieszkań, w zależności od potrzeb i preferencji. Najczęściej spotykane są:


  • Einzimmerwohnung - mieszkanie jednopokojowe, zazwyczaj o niewielkiej powierzchni, przeznaczone dla singli lub par. Pokój pełni funkcję salonu, sypialni i jadalni, a kuchnia i łazienka są osobne lub zintegrowane z pokojem.

  • Zweizimmerwohnung - mieszkanie dwupokojowe, składające się z salonu, sypialni, kuchni i łazienki. Może być odpowiednie dla par lub małych rodzin.

  • Dreizimmerwohnung - mieszkanie trzypokojowe, składające się z salonu, dwóch sypialni, kuchni i łazienki. Może być odpowiednie dla większych rodzin lub osób, które potrzebują dodatkowego pokoju na biuro lub hobby.

  • WG (Wohngemeinschaft) - wspólnota mieszkaniowa, polegająca na dzieleniu mieszkania z innymi osobami. Każdy lokator ma swój pokój, a wspólne są kuchnia, łazienka i ewentualnie salon. Jest to popularna forma wynajmu wśród studentów i młodych ludzi, ponieważ jest tańsza i bardziej towarzyska niż wynajem całego mieszkania.


W jaki sposób porozumieć się z wynajmującym nie znając języka?


Język niemiecki jest niezbędny do porozumiewania się z wynajmującymi i podpisywania umów najmu. Jeśli nie znasz dobrze tego języka, możesz poprosić o pomoc znajomego lub skorzystać z usług tłumacza. Niektórzy wynajmujący mogą znać też inne języki, np. angielski, francuski czy turecki, i być skłonni do komunikowania się w nich. Możesz też szukać ofert skierowanych do Polaków lub innych imigrantów, które mogą być napisane w języku polskim lub innym obcym języku. Jednak nawet w takim przypadku, warto znać podstawy języka niemieckiego, aby móc zrozumieć umowę najmu i warunki wynajmu.


Jaka jest średnia cena wynajmu mieszkania w Niemczech?


Cena wynajmu mieszkania w Niemczech zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, powierzchnia, standard, wyposażenie, rodzaj umowy, poziom opłat dodatkowych itp. Według danych z 2020 roku, średnia cena wynajmu mieszkania w Niemczech wynosiła 8,6 euro za metr kwadratowy. Jednak ceny są bardzo zróżnicowane w zależności od regionu i miasta. Najdroższe są duże miasta, takie jak Monachium, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg czy Berlin, gdzie ceny wynajmu mogą przekraczać 15 euro za metr kwadratowy. Najtańsze są natomiast wschodnie landy, takie jak Saksonia, Saksonia-Anhalt, Turyngia czy Brandenburgia, gdzie ceny wynajmu są poniżej 6 euro za metr kwadratowy. Warto więc porównywać ceny w różnych miejscach i szukać ofert, które odpowiadają naszym możliwościom finansowym.


Jakie są dodatkowe koszty przy wynajmie mieszkań w Niemczech?


Oprócz czynszu, który jest podstawową opłatą za wynajem mieszkania, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, które mogą znacznie podnieść wysokość rachunków. Do najważniejszych należą:


Nebenkosten - opłaty dodatkowe, które pokrywają koszty utrzymania i eksploatacji mieszkania, takie jak ogrzewanie, woda, śmieci, oświetlenie klatki schodowej, sprzątanie, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości itp. Są one ustalane przez wynajmującego lub zarządcę nieruchomości i pobierane razem z czynszem. Ich wysokość zależy od wielkości mieszkania, liczby lokatorów, sposobu ogrzewania, zużycia wody i innych czynników. Średnio wynoszą one około 2-3 euro za - metr kwadratowy. Warto sprawdzić, jakie opłaty dodatkowe są wliczone w czynsz, a jakie należy płacić osobno. Raz w roku wynajmujący lub zarządca nieruchomości rozlicza się z lokatorami i zwraca im nadpłaconą kwotę lub żąda dopłaty, jeśli opłaty dodatkowe były wyższe niż zaliczki.


Strom - prąd, który jest zazwyczaj płatny osobno od czynszu i opłat dodatkowych. Lokator musi samodzielnie zawrzeć umowę z dostawcą prądu i płacić rachunki według zużycia. Średni koszt prądu w Niemczech wynosi około 0,3 euro za kilowatogodzinę.


Internet, telefon, telewizja - usługi te są również płatne osobno od czynszu i opłat dodatkowych. Lokator musi samodzielnie zawrzeć umowę z dostawcą tych usług i wybrać odpowiedni pakiet i taryfę. Ceny zależą od prędkości internetu, liczby kanałów telewizyjnych, rodzaju telefonu (stacjonarny czy komórkowy) i innych opcji. Średnio można liczyć na około 30-40 euro miesięcznie za te usługi.


GEZ (Rundfunkbeitrag) - opłata za media publiczne, która jest obowiązkowa dla każdego gospodarstwa domowego w Niemczech. Służy ona do finansowania publicznych stacji radiowych i telewizyjnych, takich jak ARD, ZDF czy Deutschlandradio. Opłata wynosi 17,5 euro miesięcznie i jest niezależna od tego, czy lokator korzysta z tych mediów czy nie.


Umzugskosten - koszty związane z przeprowadzką, takie jak wynajem samochodu, opłata za parkowanie, wynajęcie firmy przeprowadzkowej, sprzątanie starego mieszkania, malowanie nowego mieszkania itp. Te koszty mogą być bardzo różne w zależności od wielkości i odległości przeprowadzki, a także od tego, czy lokator robi wszystko sam, czy korzysta z pomocy profesjonalistów. Średnio można liczyć na około 500-1000 euro za przeprowadzkę w Niemczech.


Jakie dokumenty są potrzebne do wynajęcia mieszkania w Niemczech?


Aby wynająć mieszkanie w Niemczech, należy przedstawić wynajmującemu lub pośrednikowi następujące dokumenty:


Ausweis - dowód tożsamości, np. paszport, dowód osobisty lub karta pobytu.


Schufa-Auskunft - zaświadczenie o zdolności kredytowej, które pokazuje, czy lokator ma pozytywną historię płatności i czy nie ma zadłużenia. Można je uzyskać za opłatą w jednej z agencji kredytowych, np.Schufa, Creditreform lub Bürgel.


Einkommensnachweis - zaświadczenie o dochodach, np. ostatnie trzy wyciągi z konta, umowa o pracę, deklaracja podatkowa, zaświadczenie o zasiłku lub emeryturze itp. Wynajmujący chce mieć pewność, że lokator jest w stanie płacić czynsz i opłaty dodatkowe.


Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - zaświadczenie o braku zadłużenia z poprzedniego wynajmu, które potwierdza, że lokator nie ma zaległości w płatności czynszu i opłat dodatkowych. Można je uzyskać od poprzedniego wynajmującego lub zarządcy nieruchomości.


Selbstauskunft - formularz z danymi osobowymi, takimi jak imię i nazwisko, adres, numer telefonu, stan cywilny, liczba osób w gospodarstwie domowym, zwierzęta domowe, palenie, hobby, zainteresowanie wynajmem itp. Jest to forma ankiety, która ma na celu sprawdzenie, czy lokator pasuje do profilu poszukiwanego przez wynajmującego.


Co powinna zawierać umowa najmu?


Umowa najmu jest dokumentem, który reguluje prawa i obowiązki wynajmującego i lokatora. Powinna być sporządzona na piśmie i podpisana przez obie strony. Umowa najmu powinna zawierać następujące informacje:


  1. Dane osobowe wynajmującego i lokatora, w tym adresy i numery telefonów.

  2. Adres i opis mieszkania, w tym powierzchnia, liczba pokoi, wyposażenie, piętro, numer mieszkania itp.

  3. Wysokość czynszu i opłat dodatkowych, w tym sposób i termin płatności, sposób rozliczania opłat dodatkowych, możliwość podwyżki czynszu, zaliczka na poczet przyszłych opłat itp.

  4. Wysokość kaucji, w tym sposób i termin wpłaty, sposób i termin zwrotu, oprocentowanie kaucji, możliwość potrącenia kosztów z kaucji itp.

  5. Okres najmu, w tym data rozpoczęcia i zakończenia najmu, możliwość przedłużenia lub skrócenia najmu, warunki wypowiedzenia najmu, okres wypowiedzenia, możliwość podnajmu lub zamiany mieszkania itp.

  6. Przepisy dotyczące użytkowania mieszkania, w tym obowiązki lokatora i wynajmującego, zasady dotyczące remontów, zwierząt domowych, palenia, hałasu, gości, parkowania, śmieci, ubezpieczenia, zgłaszania usterek itp.

  7. Przepisy dotyczące zwrotu mieszkania, w tym stan, w jakim należy oddać mieszkanie, obowiązek sprzątania i malowania, protokół zdawczo-odbiorczy, zwrot kluczy, zwrot kaucji itp.




Czy trzeba płacić kaucję i w jakiej wysokości?


Kaucja (Kaution) jest zabezpieczeniem dla wynajmującego w razie uszkodzenia lub zniszczenia mieszkania przez lokatora. Jest ona pobierana przy podpisaniu umowy najmu i zwracana po zakończeniu najmu, jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie. Wysokość kaucji zależy od umowy, ale nie może przekroczyć trzech miesięcznych czynszów. Można ją zapłacić gotówką, przelewem lub w formie bankowej gwarancji.


Płacenie kaucji jest obowiązkowe, chyba że wynajmujący zrezygnuje z niej lub zgodzi się na inną formę zabezpieczenia. Nie można odmówić zapłaty kaucji, jeśli jest ona określona w umowie najmu. Jeśli nie zapłaci się kaucji, wynajmujący może odmówić przekazania kluczy do mieszkania lub wypowiedzieć umowę najmu.


Aby odzyskać kaucję po zakończeniu najmu, należy:


  • zostawić mieszkanie w takim stanie, w jakim je otrzymano, z wyjątkiem normalnego zużycia

  • dokonać wszelkich napraw lub wymian, które są konieczne lub uzgodnione z wynajmującym

  • wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia

  • uregulować wszystkie należności z tytułu czynszu i opłat dodatkowych

  • zwrócić klucze do mieszkania i wspólnych części nieruchomości

  • podać wynajmującemu swój aktualny adres i numer konta

  • poprosić wynajmującego o wystawienie pisemnego potwierdzenia zwrotu kaucji


Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu sześciu miesięcy od zakończenia najmu, chyba że ma uzasadnione powody do jej zatrzymania lub pomniejszenia. Jeśli wynajmujący nie zwróci kaucji lub zwróci ją tylko częściowo, lokator może domagać się jej zwrotu lub wyjaśnień na drodze polubownej, prawnej lub sądowej.


Co to jest Hausordnung?


Hausordnung (porządek domowy) jest zbiorem zasad i regulaminów, które obowiązują w danej nieruchomości lub budynku. Jest ona ustalana przez właściciela, zarządcę lub wspólnotę mieszkaniową i ma na celu zapewnienie porządku, bezpieczeństwa, spokoju i dobrych stosunków między lokatorami i sąsiadami.


Hausordnung może dotyczyć takich kwestii jak:


  • godziny ciszy nocnej i dziennego wypoczynku

  • zasady korzystania z klatki schodowej, windy, piwnicy, strychu, pralni, suszarni, rowerowni, parkingu, ogródka, placu zabaw itp.

  • zasady utrzymania czystości i porządku w mieszkaniu i wspólnych częściach nieruchomości

  • zasady segregacji i wywozu śmieci

  • zasady dbania o roślinność i zwierzęta

  • zasady zgłaszania usterek i awarii

  • zasady informowania o gościach, podnajmujących, zwierzętach, remontach, zmianach wyposażenia itp.

  • zasady postępowania w sytuacjach kryzysowych, np. pożar, zalanie, włamanie itp.


Hausordnung jest częścią umowy najmu i obowiązuje wszystkich lokatorów i gości. Należy się z nią zapoznać i przestrzegać jej, ponieważ jej nieprzestrzeganie może skutkować upomnieniem, karą pieniężną, wypowiedzeniem umowy najmu lub pozwem sądowym. Hausordnung jest zazwyczaj wywieszona w widocznym miejscu w budynku, np. przy wejściu, na klatce schodowej lub na tablicy ogłoszeń. Można też poprosić o jej kopię od wynajmującego lub zarządcy.


Czy mieszkania są zazwyczaj wyposażone?


Mieszkania do wynajęcia w Niemczech mogą być wyposażone w różnym stopniu, w zależności od oferty i umowy. Można spotkać się z następującymi rodzajami wyposażenia:


  • unmöbliert (nieumeblowane) - mieszkanie nie ma żadnych mebli ani sprzętu AGD. Lokator musi sam wyposażyć i urządzić mieszkanie według własnego gustu i potrzeb. Jest to wstępnie najtańsza opcja, ale później wymaga dużego nakładu pracy i pieniędzy.


  • teilmöbliert (częściowo umeblowane) - mieszkanie ma podstawowe meble i sprzęt AGD, np. szafy, łóżka, stoły, krzesła, lodówkę, kuchenkę, zmywarkę itp. Lokator musi tylko uzupełnić brakujące elementy, np. naczynia, pościel, dekoracje itp. Jest to opcja średnio kosztowna, ale dająca pewną swobodę aranżacji.


  • möbliert (umeblowane) - mieszkanie ma pełne wyposażenie i umeblowanie, w tym meble, sprzęt AGD, naczynia, pościel, dekoracje itp. Lokator nie musi niczego dokupować ani zmieniać, tylko wprowadzić się i cieszyć się gotowym lokum. Jest to najdroższa opcja, ale najwygodniejsza i najmniej pracochłonna.


Wybór wyposażenia zależy od preferencji i możliwości finansowych lokatora. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący ma prawo do kontroli i ochrony swojego mienia, więc nie można bez jego zgody usuwać, zmieniać, niszczyć lub zastępować mebli lub sprzętu, które są częścią wyposażenia mieszkania. Jeśli chce się coś zmienić, należy uzgodnić to z wynajmującym i uzyskać jego pisemną zgodę. W przeciwnym razie, można narazić się na konsekwencje prawne lub finansowe.


Czy można remontować wynajęte mieszkanie w Niemczech?


Remont w wynajmowanym mieszkaniu to często źródło konfliktów między najemcą a właścicielem. Z jednej strony, najemca chciałby dopasować lokal do swoich potrzeb i gustu, z drugiej strony, właściciel nie chce tracić wartości swojej nieruchomości. Jak więc pogodzić te sprzeczne interesy?


Zgodnie z prawem, najemca nie może wykonywać żadnych trwałych zmian w najmowanym mieszkaniu bez zgody właściciela. Dotyczy to zarówno prac budowlanych, jak i malowania ścian, wymiany podłóg, instalacji czy mebli. Jeśli najemca chce coś zmienić, musi uzyskać pisemną zgodę od właściciela, w której określone będą zakres, koszty i warunki remontu. W przeciwnym razie, właściciel może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego lub odszkodowania za spowodowane szkody.


Warto jednak pamiętać, że niektóre drobne naprawy i ulepszenia są obowiązkiem najemcy, jeśli wynikają z normalnego zużycia rzeczy. Na przykład, jeśli w trakcie najmu zepsuje się kran, żarówka czy zamek, to najemca powinien je wymienić na własny koszt. Takie nakłady nie wymagają zgody właściciela i nie podlegają zwrotowi.


W jakim stanie trzeba zostawić mieszkanie po wyprowadzce?


Wyprowadzka z wynajmowanego mieszkania wiąże się z koniecznością zwrotu lokalu właścicielowi. W jakim stanie należy to zrobić? Czy trzeba wykonać generalny remont, czy wystarczy posprzątać?


Ogólna zasada jest taka, że najemca powinien zwrócić mieszkanie w takim samym stanie, w jakim je otrzymał. Oznacza to, że nie ponosi odpowiedzialności za normalne zużycie rzeczy, które jest następstwem prawidłowego użytkowania. Na przykład, jeśli ściany były już przybrudzone lub podniszczone, to nie trzeba ich malować na nowo. Jeśli natomiast najemca spowodował jakieś uszkodzenia lub zniszczenia, to musi je naprawić lub zrekompensować właścicielowi.


Poza tym, mieszkanie w momencie oddawania kluczy powinno być dokładnie posprzątane, łącznie z umyciem szafek, okien, sanitariatu, listew przypodłogowych, lamp na suficie, sprzętów kuchennych (lodówki, zmywarki, piekarnika). Na to wszystko właściciel lub zarządca nieruchomości będzie zwracać uwagę przed podpisaniem protokołu odbioru.


Ważnym elementem zwrotu mieszkania jest również kaucja, czyli zabezpieczenie finansowe, które najemca wpłaca na początku najmu. Kaucja służy do pokrycia ewentualnych zaległości w opłatach lub szkód w mieszkaniu. Jeśli nie ma takich roszczeń, to kaucja powinna być zwrócona najemcy w całości, wraz z odsetkami. Jeśli jednak właściciel ma jakieś zastrzeżenia, to może potrącić z kaucji odpowiednią kwotę. W takim przypadku, należy sporządzić szczegółowe rozliczenie i uzasadnić każde potrącenie.


Czy to prawda, że w Niemczech wszystkie ściany mieszkań wraz z sufitami pokryte są tapetą? Tzw. raufazą?


Raufaza to rodzaj tapety, która ma nierówną, chropowatą powierzchnię, tworzącą efekt dekoracyjny. Jest to bardzo popularny materiał wykończeniowy w Niemczech, gdzie stosowany jest zarówno na ścianach, jak i sufitach. Raufaza ma kilka zalet, takich jak:


    • łatwość montażu i demontażu,

    • możliwość malowania na dowolny kolor,

    • ukrywanie niedoskonałości podłoża,

    • izolacja termiczna i akustyczna,

    • niska cena.


Raufaza jest jednak również krytykowana przez niektórych, którzy uważają ją za staromodną, nudną lub trudną w utrzymaniu. Niektórzy najemcy chcieliby się jej pozbyć, ale często napotykają na sprzeciw właścicieli, którzy nie zgadzają się na zmianę wyglądu mieszkania. Dlatego raufaza nadal dominuje w niemieckich wnętrzach, choć pojawiają się też alternatywne rozwiązania, takie jak gładkie tynki, płyty gipsowe czy panele ścienne.

bottom of page